疫情考驗地產“體質” 房企如何應對挑戰

吳若凡2020-02-03 15:59:03來源:每日經濟新聞

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香蕉视频app??農歷正月初七,原本是眾多房企復工上班的日子,在今年卻仍屬假期。伴隨國家“延長2020年春節假期至2月2日”的要求,龍湖、越秀、融創等房企將假期延長至2月9日,恒大今日(2月2日)更通知將假期延長至16日,同時宣布該集團在全國的1246個項目停工至2月20日。

??此前,百余城市已宣布售樓處、二手門店延遲開業。加之這不是普通的假期,絕大多數人只能呆在家,這意味著全國房地產行業幾乎有17天完全處于歇業狀態。

香蕉视频app??地產經濟學家鄧浩志分析認為,這17天不僅房地產行業“零收入”,還必須支出工資、辦公場地租金等;房企這17天還需承擔利息。如果房企總體綜合財務成本在8%,按總體有息負債占銷售額的50%計算,那么一家千億房企就擁有大約500億的有息負債,停業17天僅利益就會燒掉1.86億元。

香蕉视频app??“全行業停運17天(占全年天數比例4.77%),可以直接理解為房地產行業至少直接損失4.77%以上,今年行業平均利潤率也會受到影響。而且地產周邊行業也會一并受到影響。”

香蕉视频app??停業對房地產的影響,已經反映在市場數據上。

??克而瑞數據顯示,2020年1月,全國房地產銷售TOP100企業單月操盤銷售金額同比下降12%。機構預計進入2月,多數城市的售樓短期內仍關閉,新房銷售基本停滯,市場成交數據可能會比1月更為低迷。

香蕉视频app??1月各梯隊房企新增貨值也同比下跌,億翰智庫數據顯示,1月后半月,受春節以及疫情影響,土地市場成交熱度下降,新增貨值TOP10門檻值跌至136.6億元(去年同期為167.3億元)。機構預測,一季度房企拿地力度受到抑制。

??防疫當前 企業施工遭遇用工荒

??很難想象,在中國這片土地上會出現農民工荒。

??面對這次疫情,開發商清一色選擇了停工和延遲開工,一方面基于對疫情防護的響應,一方面也是出于“無工可用”的客觀狀況。

??用某房企招采負責人的話說,“老板們也等著開工,可就是沒人!”

??其告訴記者,“其實沒有任何一個行業愿意犧牲這么長時間,因為這可能形成不能承受之重。”

香蕉视频app??但施工單位遭遇用人荒,是不能回避的現實。

香蕉视频app??該負責人直言,建筑工地人員流動性大、來源廣泛、組成復雜,居住、作業等聚集性較強,是疫情蔓延的重點防控對象。尤其是節后開復工期間外來人員將大量輸入,對用人所在的城市來說也是考驗。無論是企業還是地方政府都是既糾結又焦灼。

??以浙江省建筑工地疫情防控要求為例,對工地駐守和進入工地的人員、車輛一律排查登記,發現疑似病例,一律停工。一房企的工程總告訴記者,按這個標準,還得主管部門驗收合格,估計得二月底三月份才能徹底開工。

??“原本,企業已經面臨勞動力不足的問題,現在加上相關限制,用工荒對于人力密集型公司來講,打擊有點大。就項目來說,上半年有工程交付壓力的項目受影響最大,接下來勢必會有一波項目延期交付。”

??據某Top20房企管理人透露,團隊今年負責交付的房近3萬套。2020年是交付大年,如今面臨團隊人數不夠、人員抽不開身的窘境。

香蕉视频app??一樓盤項目總也告訴記者,“香蕉视频app現在要看業主是否認可延期交付,一個樓盤少說有幾百號業主,如果他們不認,就有麻煩。香蕉视频app也在準備相應的法律文書來知會業主,爭取諒解。”

??比施工延遲更嚴重的是預售證暫停發放,這直接導致的結果是銷售收入放緩。

香蕉视频app??“但施工達不到驗收標準,肯定是拿不到預售證的。比如浙江省是3月底不能開工,那必然推遲施工節奏,延后預售證的審批,銷售回款必定受影響,可謂牽一發而動全身。”

??“快周轉”不再 部分房企現金流承壓

香蕉视频app??施工延遲、銷售放緩、回款受阻,直接挑戰著房企賴以生存的“高周轉模式”,而最明顯、最快會反應在現金流上。

??“原來行業里大家都以高速增長的市場邏輯來規劃支出、結構和負債,一旦收入下降,現金流就會明顯惡化。現金流都上不去,何談利潤?”

??上述房企負責人告訴記者。目前行業的情況是,很多房企的資金都壓在銀行審批環節,原本可以和時間賽跑,正常從拿地到開盤最快要6個月,平均七八個月就能實現銷售,這中間必須留足緩沖期。

??如果沒有新增銷售多帶來的回款,那土地款、前融、到期債務、工程款都將對企業運營造成影響。

香蕉视频app??“可能出問題的是去年下半年拿地的項目,尤其是9月份以后拿的地,目前都處在樁基工程結束后的正負零階段,有些項目可能就差一到兩個月就可以銷售了,也就是差這幾個月,如果資金流轉不暢,可能撐不了幾個月。”上述區域總告訴記者。

香蕉视频app??這需要整個公司來平衡。沒開盤的項目,工程投入已經進去了,土地款全付清了,這樣的項目基本只能靠其他項目接濟。

??該區域總直言,此類項目占比不能超過20%。這就好比身體機能,如果器官大面積壞死,影響的就是整個企業的資金流安全。所以就怕這種項目的體量規模大,有盈利能力的“接濟”項目又不夠,那么財務成本增加會是倍量級的。

香蕉视频app??其透露,這樣的項目在前端融資一般都是借用信托,成本在10~15%之間,這個階段融資成本普遍較高。如果后面不能自救,只能向外尋求貴錢。

??不過,也有房企高管認為,此次事件對于房企的影響還有待評估,由于目前疫情或將影響新開工,對房企銷售情況影響如何,也取決于疫情后續的控制情況。

??此外,并非所有企業實行的高周轉模式,而一些自身有資金實力和抗風險能力較強的企業只要保持謹慎和敬畏的心態、順應市場走勢,對全年的貨量安排和資金周轉積極作出調整就能順利度過這次考驗。

??提前拓展營銷渠道 房企提振效率應對困境

香蕉视频app??市場并非一片哀嚎。有房企老總認為,等春暖花開之后,此時的觀望情緒可能成為報復性消費。

??從這個邏輯來說,即使第一季度銷售額比去年同期下滑20%,但因為后期的進一步彌補,全年業績受到的影響可能不大。

??對于企業,其也認為,能否撐過去,主要看一季度的剛性兌付有多少。融資成本低、去年四季度土儲少的企業是比較安全的,能夠順利度過這次難關。

香蕉视频app??為了降低壓力和風險,在當前特殊形勢下,部分房企已經大力對線上銷售渠道進行布局或拓展,一定程度上緩和線下銷售停擺對項目整體銷售去化帶來的沖擊。

??例如碧桂園、融創、金茂、綠城、雅居樂等,紛紛加大了線上銷售渠道的推廣力度,通過自有平臺、自建APP、微信公眾號小程序、進駐電商平臺等多種形式全面啟動線上銷售服務。

??“這幾個月就比誰能提前鋪排、更好抓到銷售渠道,保證回款,把持住負債率和現金流。如果做得不好,可能一個月都扛不住,如果解決得好,就只是賺多賺少的區別了。”有品牌房企負責人告訴記者。

香蕉视频app??一房企總裁也向記者表示,首先堅定對國家疫情防控的信心,同時企業要從保守角度來籌劃整體經營,確保公司安全度過窗口期,不能樂觀去應對,也要重視這次挑戰。確保今年安穩度過,取得后續的長足發展。

香蕉视频app??多位房企老總都向記者表達了同樣的感受,只要宏觀經濟面沒有變化,短暫的挑戰對經濟或產業而言,雖然可能導致局部放緩,但不會構成決定性影響。

??58安居客首席分析師張波則建議,這個時候考驗的房企負債率、產品力、投資眼光的綜合能力,不能太激進,要精細化管理、確保資金安全。其次,施工人員、材料采購、施工組織等,要提前做好準備。并且,要提升能力加強對基層單位賦能,并確保每個單位的安全。此外,保證產品質量,加強研發做賣得出去的產品,扛住這一次企業經營的壓力測試。

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