脫歐陰影下樓市暗潮涌動,抄底英國房產正在此時?

吳將2019-02-21 16:23:47來源:第一財經日報

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香蕉视频app??自2016年中期以來,英國特別是倫敦樓市已經經歷了近三年的調整期,房屋成交量下降、房價停滯不前,針對“炒樓者”的附加印花稅、脫歐的不確定性都讓不少投資者對英國樓市望而卻步。

香蕉视频app??盡管如此,近幾年來英國住宅均價整體上并未下跌,相反仍保持緩慢上漲。據英國國家統計署(ONS)2月中旬公布的數據,2018年12月,英國房屋均價約23萬英鎊(當前匯率:1英鎊約合8.75元人民幣),同比上漲2.5%。其中利物浦、曼徹斯特地區漲勢喜人(分別上漲7.3%、4.5%),主要城市中只有倫敦(-0.6%)和雷丁(-1.4%)等個別地區微幅下跌。

??而隨著2018年下半年全球市場動蕩、加上脫歐拉鋸戰導致英鎊匯率走低,不少投資者再度把目光聚焦倫敦。房地產公司漢普頓國際(Hampton International)的研究表明,2018年下半年,受弱勢英鎊吸引,倫敦市中心被交易的房產中,超過半數都被國際買家收入囊中。

??海外房產中文平臺居外網提供的數據也顯示,去年下半年,中國買家對倫敦房產的詢盤次數明顯回升,第三、第四季度分別同比上漲52.5%和104.2%,已接近歷史峰值。

??那么,在脫歐大戲最終落幕之前抄底英國房產,會是一個明智的選擇嗎?計劃新增的海外買家印花稅對市場又會有多大的影響呢?

??脫歐是坑,還是機遇?

??距離2019年3月29日英國正式脫離歐盟的日子僅剩30多天,然而目前的形勢仍是一團糨糊,沒有人能100%肯定,最后會發生什么。

??英國房地產平臺網站LonRes今年初的一項民調顯示,69%的受訪者認為,英國脫仍然是未來一年內影響市場需求的最大的阻力。

??英國國家統計署公布的房屋銷售數據也證實了這一點,自2016年起,英格蘭南部,尤其是倫敦的房屋成交量明顯下降, 2018年10月間的成交量只有6670套,與上一年同期相比減少了1320套,與2015~2016年的巔峰相比,更是跌去了近40%。

??英國仲量聯行(JJL)住宅研究部總監惠頓(Nick Whitten)在接受第一財經記者采訪時表示,脫歐期限臨近前英國樓市出現降溫,并非因為投資者對于市場的未來缺乏信心,更多是出于謹慎考量,等待政治上的不確定性消散。

??英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯(Halifax)董事總經理加利(Russell Galley)也表示:“毫無疑問,今年英國脫歐的走勢將給樓市帶來重大影響;然而從長遠看,供需關系才是影響市場的最核心因素。”

香蕉视频app??房屋中介機構杰克遜-斯托普斯首席研究員巴特沃茨(Robert Butterworth)認為,市場的實際需求被脫歐帶來的不確定性嚴重壓縮,只要脫歐不出現特別糟糕的情況,在局勢穩定后,市場交易量——尤其是倫敦市中心的成交量將會快速反彈。

??房地產咨詢公司Capital Economics的經濟學家盧(Hansen Lu)則更為樂觀,他表示,即使英國在沒有達成協議的情況下離開歐盟,房價也不太可能發生崩潰:“因此,我們預計今年的房價增速將保持當前速度,到2019年結束時上漲1%。”

??弱勢英鎊撐起英國房價

香蕉视频app??對于全球房產投資者而言,匯率是一個不能忽略的考量因素。脫歐的不確定性雖然給市場帶來了負面情緒,但英鎊匯率的持續走低對于海外投資者來說卻是一個巨大的利好。

香蕉视频app??2016年6月英國脫歐公投前,英鎊對美元匯率在1.45上下,公投結果出來后,英鎊跌至1.2,當時海外投資者在英國投資房產相當于直接打了八五折。2018年上半年英鎊對美元一度反彈到1.4,但之后隨著英國與歐盟在脫歐問題上互不相讓,下半年匯率再次下跌回到了1.3以下。

??英鎊貶值讓不少按捺不住的海外投資者選擇了出手,據漢普頓國際最新統計,2018年下半年,受弱勢英鎊吸引,倫敦市中心被交易的房產中,有57%最后都被國際買家收入囊中。

??惠頓對第一財經記者表示,無協議脫歐不太可能發生,英國和歐盟最終會在脫歐問題上達成一致。經濟學家們的共識是,一旦脫歐的不確定因素消除,英國經濟將迎來快速增長,未來五年的增速將引領G7集團,同時失業率會保持在歷史低位,這也意味著英鎊會迎來大反彈。惠頓預計,只要脫歐進展順利,未來兩到三年內,英鎊會升值約20%。

??因此,惠頓認為現在就是最佳的投資時機,除了倫敦之外,曼徹斯特和伯明翰也值得關注:市場的供不應求,加上相對便宜的房價,吸引了不少投資者的目光。

??據房產市場分析公司Hometrack的數據,英國公投脫歐之后,曼徹斯特、伯明翰、愛丁堡、諾丁漢、利物浦等城市的房價年平均漲幅保持在6%以上。

香蕉视频app??海外房產中文平臺居外網董事總經理兼CEO羅雪欣女士(Carrie Law)在接受第一財經記者采訪時也表示,“中國投資者大多都對英國經濟與樓市的長期前景保持樂觀,倫敦被認為是一個穩定且可靠的市場,有著良好的生活、教育和工作機會,而英鎊匯率的持續疲軟更是激起了中國買家的投資興趣。”根據居外網的數據,過去一年里,中國買家對曼徹斯特和伯明翰的投資興趣顯著增加。

??從英鎊對人民幣匯率來看,英鎊仍未回到公投脫歐之前的水平,到目前為止仍然低了10%左右。

??新增1%“額外印花稅”難阻投資熱情

香蕉视频app??另外值得一提的是,去年9月底英國首相特雷莎·梅曾在保守黨會議上提出要對海外買家增收額外印花稅,今年2月11日,英國稅務局HMRC已正式公布了征稅細則,計劃對在英格蘭與北愛爾蘭購買房屋的非當地居民征收1%的額外印花稅,最快將于2019年秋季生效。

??英國政府之所以決定對海外買家加稅,是因為此前有報告認為海外投資者是推高英國房價的主因,如果海外買家和當地居民購房成本完全一樣,只會造成房價越來越高,加大當地居民的購房難度。這份新增的稅收收入將被用于幫助當地居民建造社會保障房。

??英國財政大臣斯泰德對此評論道:“英國社會一直是開放且富有生機的經濟系統。但一些證據表明,房地產市場中的外國買家可能導致了房價飆升。提高1%的印花稅,能夠幫助更多的人在未來擁有自己的房子,從而減少無家可歸者的數量。”

??英國目前采取的是累進制印花稅,對成交價在12.5萬英鎊以上的房產交易進行征稅(首套有優惠),房價越高,稅率越高,最高可達12%。2016年起,如果是非首套房產或者用于出租目的,則需要額外繳納3%的印花稅。

??根據最新的印花稅細則,新加的1%額外印花稅與房價無關,只要買家在交易日前一年內在英國居住時間少于半年(183天),都必須支付這份房屋總價1%的額外印花稅。不過,如果買家購房后一年內在英國生活超過半年,可以申請退稅。

香蕉视频app??惠頓對第一財經記者表示,新增的1%印花稅對市場影響料將有限,相比其他熱門國家,英國房地產投資的附加成本并不算高,而且購房之后也不存在房產稅。

香蕉视频app??如果從歷史經驗來看,加稅前的短暫空當期反而可能會大幅刺激市場觀望人士入場交易。從英國稅務局的房屋成交數據中可以發現,在2016年4月針對二套和投資房產的附加3%印花稅生效前,英國房產交易量迎來了一波井噴式的暴漲。

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  • 日前,央行公布了2019年1月份金融數據。就市場關注的問題,央行有關部門負責人接受了《金融時報》記者采訪。
  • 為銀行永續債發行保駕護航,央行創設央行票據互換工具(CBS),而這引發了市場對央行票據互換是“中國版量化寬松(QE)”的討論升級。
  • 2月19日,在國務院政策例行吹風會上,央行副行長潘功勝表示,下一步將會進一步優化條款設計,完善資本補充債券觸發條件和損失吸收機制,探索發行轉股條款的永續債和二級資本債。
  • 2月16日,中國經濟50人論壇2019年會在京舉行。
  • 從1998年的33.3%,到2008的46.9%,再到2018年的59.58%——20年來,我國城鎮化水平走過了一個高速發展期,現在依然蘊含著巨大的發展機遇。
  • 稅制改革的目標必須追求公平與效率之間的平衡,在包容性增長的目標下,整體稅制的收入分配累進性調節將成為主流。
  • 當前及未來一個階段,貨幣政策應以實現穩增長、金融有效支持實體經濟為主要目標,同時配合更加積極的財政政策,有效地平衡和兼顧諸如穩定匯率、資本流動等其他相關需求。
  • 天氣再冷,房地產的話題也不會冷。
  • 2月20日,國務院總理李克強在國務院常務會議上重申,穩健的貨幣政策沒有變,也不會變,我們堅決不搞“大水漫灌”!
  • 為提升銀行永續債的市場流動性,支持銀行發行永續債補充資本,增強金融支持實體經濟的能力,2019年2月20日中國人民銀行開展了首次央行票據互換(CBS)操作,費率為0.25%,操作量為15億元,期限1年。
  • 在寬松貨幣環境下,與貸款利率密切相關的商業銀行內部資金轉移定價(FTP)正逐步開始調整。
  • 融360大數據研究院日前發布監測報告顯示,2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%,相當于基準利率的1.155倍,環比上月下降0.35%,連續兩月下降;同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%,上升4.24%;從城市來看,1月共有7個城市出現下降,較上月17個城市有所減少,多數城市上月出現下降后本月保持穩定。
  • 20日,上海易居房地產研究院發布“全國居民購房杠桿率研究”報告顯示,在我國房地產調控的持續穩定下,2018年四季度,個人房貸余額同比增速和全國居民購房杠桿率分別回落至17.8%和31%,雙雙連續7個季度下行。
  • 2019年首月,房貸利率出現下行勢頭。2月19日,據融360大數據研究院發布的最新數據顯示,2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%,環比上月下降0.35%,為連續兩個月回落。
  • 春節期間樓市的低迷并沒有出乎人們的預期,這或將成為房地產市場今年的縮影。隨著房地產調控逐漸深入和長效機制建設不斷推進,整體看,穩定將是房地產市場的主基調。
  • 伴隨著全球主要央行貨幣政策轉向寬松以及國內通脹壓力下降,我國央行是否會降息的討論逐漸升溫。
  •  《澳大利亞人報》 據“信息自由法案”最新發布的公共記錄,世界上最有價值的公司,如谷歌、亞馬遜、臉書等,隨著其對美國經濟的影響不斷擴大,正在瘋狂擴展在美國各地的房地產業務并且從中獲得巨額稅收優惠。
  • 從北美洲的美國、加拿大,到歐洲的意大利、英國,再到亞洲的新加坡,不少國家和地區都出現房屋銷售減緩、信心下滑的跡象。
  • 北京時間23日消息,美國二手房銷售跌至三年來最低水平,房價漲幅大幅放緩,表明房地產市場進一步失去動力。
  • 新年伊始,人們對澳大利亞房地產市場前景憂心忡忡,繼2018年大跌之后,今年澳房價是否能夠峰回路轉?多數市場預測分析并不樂觀。
  • 路透社 2018年澳大利亞平均房價下跌近5%,主要受信貸條件收緊和投資者興趣下降的影響,分析師預計,這種疲軟趨勢2019年將持續存在。
  • 美聯儲過去2年一直在逐步上調利率,其貨幣政策對長期利率產生了一定影響,并傳導至購房者償還房貸時的利率。
  • 因為信貸持續緊縮、抵押貸款利率上升,澳大利亞只升不跌的房價神話將畫上句點。
  • 中新網11月29日電 據南美僑報網報道,阿根廷在線分類服務集團Navent公布的數據顯示,拉丁美洲每平方米房價最貴的前10個城市中,巴西占據了兩席,分別是排在第4位的里約熱內盧(Rio de Janeiro)和第6位的圣保羅(S?o Paulo)。
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