加大土地供應 確保樓市穩定運行

齊心 尹中立2020-02-04 09:01:10來源:每日經濟新聞

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香蕉视频app??與2003年SARS疫情相比,此輪肺炎疫情傳播速度更快,波及范圍更廣,各級政府采取的防控措施更嚴厲,對房地產業各環節影響將更顯著。在疫情影響下,房地產行業的外部環境有望寬松,但由于所處的宏觀經濟環境及房地產業發展階段與2003年均有較大差異,即使宏觀調控加大逆周期調節力度,當前的貨幣信貸也難以快速擴張,政策刺激作用恐有限。

??具體來看,2003年的疫情始發于廣州,暴發于北京、香港等城市。北京、廣州等重點疫區城市的房地產市場受到短暫沖擊,房地產開發投資增速短暫回落。但從全國總體來說,疫情并沒有產生負面影響。相反,在疫情的不確定因素影響下,當時我國采取了寬松的貨幣信貸政策。信貸的快速擴張對本已經處在快速發展階段的房地產市場起到了“烈火烹油”的作用。在2003年6月疫情得到控制后,貨幣政策才回歸到正常的軌道。

??鑒于疫情對宏觀經濟的沖擊,香蕉视频app認為,宏觀政策會作出相應的調整,但由于宏觀經濟及房地產市場所處的環境與2003年有較大差異,當前的房地產市場對政策調整的預期不能過高。

??首先,2003年與2020年的宏觀經濟形勢不同。

香蕉视频app??2003年,我國經濟正處于一輪上升周期的起點。當時中國剛剛加入WTO,外資正在大規模進入中國,中國正在成為世界工廠,中國的進出口正在以30%的速度高速增長,全球化的紅利正在顯現。而2020年則面臨貿易摩擦問題,進出口承壓,全球化紅利收緊。2003年的中國無論是房地產投資還是制造業投資均面臨過熱局面,因此,在疫情得到控制之后貨幣政策開始收緊。

香蕉视频app??2020年,“三期疊加”影響持續深化,我國經濟下行壓力加大。本輪肺炎疫情的暴發,進一步加大了經濟運行壓力。雖然宏觀調控將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,但貨幣信貸難以快速擴張,對總需求的刺激效果有限。

香蕉视频app??從2003年疫情影響來看,消費受到的影響大于投資。但經過十幾年的發展,我國經濟結構已經發生較大變化,2019年第三產業對經濟增長的貢獻率達到六成,2003年僅為四成。2019年最終消費對經濟增長的貢獻率達到57.8%,2003年僅為35.4%。因此,新冠疫情對宏觀經濟的影響不容小覷。

??其次,2003年與2020年房地產業所處的發展階段不同。

??2003年,我國住房制度改革剛剛完成,積累多年的住房需求剛剛爆發,房地產市場剛剛起步。房地產開發建設和銷售規模均相對較小,增速較快。因此,盡管疫情控制之后貨幣政策回歸正常,但并沒有改變行業總體向上的趨勢。2003年房地產開發投資突破萬億元,占全社會投資比重升至近三成。

??2020年,我國住房已經告別了總體短缺時代。房地產業告別快速發展,進入內涵式、高質量發展時期。著力推動高質量發展,推動城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整并重,成為當前及今后房地產工作的主要內容。

香蕉视频app??香蕉视频app認為,此輪肺炎疫情由于傳播性更強、波及范圍更廣,采取的防控措施更為嚴格,對房地產開發建設、銷售等各方面影響都更大。這主要體現在以下幾個方面:

??1、關閉售樓處、停工等直接影響明顯。1月26日晚間,中國房地產業協會發出號召,全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動,待疫情過后再自行恢復。多地出臺政策,要求關閉售樓處,這都將直接影響商品房銷售活動。相比之下,SARS期間只有北京的部分售樓處自愿關閉。

香蕉视频app??此外,建筑工地開復工時間嚴格控制。北京、上海、重慶、河南、河北、浙江、江蘇等地區政府明確規定房屋建筑和市政基礎設施工程,應不早于2月9日24時復工。一季度房地產開發投資和商品房銷售面積都將受到影響,二季度能否逐步恢復要根據疫情發展情況判斷。

香蕉视频app??2、區域隔離、限制人口流動、假期延長等政策都會在一定程度上阻礙經濟活動,影響各類需求。考慮到經濟本就承壓,貨幣機制傳導不暢,即使加大逆周期調節力度,貨幣信貸也難以快速擴張,對需求的刺激有限,生產生活的恢復尚待時日。特別是1月30日晚間,世衛組織宣布,正在發生的新型冠狀病毒肺炎疫情已經構成了“PHEIC”(國際關注的突發公共衛生事件),有效期暫定三個月。受此影響,國際經濟往來可能受限,經濟下行壓力近一步加大。

香蕉视频app??3、資金鏈已經十分緊張的、高杠桿的中小房企,有可能被加速整合。肺炎疫情的出現,對商品房市場銷售產生較大影響,短期內銷售回款將顯著減少,加大企業資金鏈壓力,部分中小房企“斷臂求生”現象將加劇。

香蕉视频app??香蕉视频app判斷,為加強宏觀調控的逆周期調節力度,央行可能會進一步放松銀根,財政政策也會定向發力。2月1日,人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局等五部門聯合印發《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》;央行副行長潘功勝稱,2月3日金融市場開市后,人民銀行將提供充足的流動性,加大逆周期調節力度。日前,中國銀保監會印發《關于加強銀行業保險業金融服務配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》,《通知》指出,對受疫情影響暫時失去收入來源的人群,要在信貸政策上予以適當傾斜,靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延后還款期限。結合2020年1月,中國人民銀行工作會議提出的,要加快建立房地產金融長效管理機制。在市場銷售受到顯著影響的背景下,預期監管部門對房企合規的融資行為會給予適度放松。

??在堅持“房住不炒”前提下,因城施策,地方政府雙向調控會增多。這一點延續了2019年四季度以來的地方政府調控思路和舉措。房地產市場要穩,既不能大起也經不起大落。更多城市將加大土地供應,適度放松“五限”政策。經濟下行期,疫情進一步加大了地方政府財政壓力,地方政府對土地出讓收入的期望會提高,預計疫情穩定后,多地將加大土地供應。地方政府在棚改貨幣化政策逐步退出后,部分三四線城市、中西部的二線城市都將面臨去庫存壓力,部分一線城市由于供給產品結構與需求錯位導致庫存高企,通微調房地產政策,確保市場穩定運行。

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