賣還是不賣 上海地王的兩難之選

2019-03-08 17:33:50來源:東地產財經周刊

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??2019年伊始,上海土地市場又成交了多幅住宅用地,其中不乏內環核心區位稀缺地塊,但絕大部分均以底價成交。那個地王頻出、開發商爭破頭的時代似乎已經一去不復返。

??《東地產財經周刊》專門回顧了那些曾經在2016年叱咤風云的地王們,在沉寂兩年之久后,他們紛紛如雨后春筍般,悄無聲息地出現在近期的推盤名單上。

??白忙一場

??邁出第一步的是2018年12月23日開盤的中駿天瓏、12月25日開盤的中糧首創禧瑞祥云、12月28日開盤的合景天悅。在上海新房市場全面限價的大環境下,這三個樓盤依然取得了預售證。不過,背負著當初驚為天人的拿地樓板價,他們前途未卜。

??中駿天瓏是三者中最早開盤,也是情況較好的。2016年8月17日,青浦區徐涇鎮徐南路北側08-04地塊住宅(含洋房)項目被中駿以6億的總價競得,出讓面積8320.3平方米,成交樓板價為45070元/平方米,溢價率165.16%。整個項目只有105套的少量房源,截至發稿日期,開盤價定在58000元/平方米的中駿天瓏,目前可售房源數量剩余30套不到,戶型為3房,建面約92-118平方米。

香蕉视频app??相比之下,2016年以24.4億元競得浦東新區新場旅游綜合服務區A10-1地塊的中糧地產就沒那么幸運了。由于實際樓板價高達38266元/平方米,溢價率234%。業內人士曾分析,售價需要超過60000元/平方米才能保本,當時該地塊所在區域均價不過30000元/平方米左右。2016年12月,中糧地產將50%股權出售給首創置業,期望兩家大型央企、國企可以共擔風險聯合開發。最終,中糧首創禧瑞祥云以44000元/平方米的價格入市后,在經過兩個多月的時間消化后,首開648套房源還是剩下了200套左右。

??遭遇滑鐵盧的還有曾擊敗14家房企、耗資47.35億奪下松江地王的合景天悅。即使已經在原本保本價每平方米6萬元的基礎上降了1萬元/平方米,但合景天悅一期推出582套房源后,卻只收獲了200多位認籌。置業顧問坦言:“我們樓板價就要39073元/平方米,為了搶在春節前推盤,現在一期是虧損10%售賣的,主要還是希望通過未來的二期回本。”

??匆匆開盤

香蕉视频app??“這樣賠本賺吆喝,那房子到底行不行?”

香蕉视频app??帶著這樣的疑問,《東地產財經周刊》記者實地探訪了合景天悅項目。

??首先,在去樣板房的路上,置業顧問一再糾正原本精裝修的說法,自稱只是裝修交付,顯得低調很多;其次,99平方米的樣板間里雖然裝有地暖和中央空調,但廚衛品牌、地板還是略顯廉價。最為不可思議的是,看房時居然無法從正門走入,而是直接從陽臺一步跨入。再三追問下,置業顧問解釋說:“正門的電梯廳還沒完全做好,目前走不了人。”但問及其電梯廳的裝修樣式與公攤面積如何時,置業顧問卻回答說他也沒見過。

香蕉视频app??顯然,這樣的答案并不能令人信服。再加上樣板間內連通常為了裝飾而擺放的家具燈材也都沒有準備,如此能省就省,不禁令人浮想聯翩。

??另一處121平方米毛坯交付的樣板房,同樣給人一種雜亂不堪的感覺。不但電梯井還在建設當中,消防通道內到處堆滿垃圾,上樓梯時還需借助手機燈光才能看清,完全就是一副施工現場的樣子,實在不敢相信這是已經開盤一個多星期的樓盤。而此時從樣板間向外看,依然只能看到未完工的道路與綠化,以及小區里到處搭建的施工頂棚,用“倉促”兩字形容,再貼切不過。

香蕉视频app??瘋狂之后總有代價。盡管,隨著上海土地成本不斷升高,確實有不少地王項目用時間換取了空間。但事實證明,并非每一個地王都能等到他想要的那個高度。

??如何選擇

??那么,余下患上了拖延綜合癥的地王們又有怎樣的打算呢?

香蕉视频app??金地·公元2040、建發央璽、保利·首創丨頌,是三家已經開放了售樓處的項目。春節前夕,記者依次致電后得到的回復均是“估計年后可以開盤”。

??然而事實上,截至記者發稿,只有公元2040一家取得了預售證。2016年7月,金地豪擲88億元,在23家競爭對手中脫穎而出,一舉奪得浦東祝橋地王,成交樓板價約為33023元/平方米,溢價率285.8%,當時業內預計未來的保本價在60000元/平方米左右。兩年半的時間過去,金地·公元2040預計將于3月11日開盤,首開房源均價在43000元/平方米左右,與當初預估的保本價距離較遠。

香蕉视频app??建發央璽和保利·首創丨頌至今未能取得預售證,開盤日期仍然未知。

香蕉视频app??以建發央璽為例,開發商當初拿地樓板價為53727元/平方米。但就在前不久,寶山區有兩幅純宅地以底價出讓,成交樓板價即起始樓板價,僅為24000元/平方米。以樓板價粗略估算,相隔2年多的時間,顧村地價卻下降了近30000元/平方米,跌幅達到55.56%。

??《東地產財經周刊》記者近日走訪了央璽項目,售樓處門頭十分氣派,南面靠近蕰藻浜,市政規劃有一條濱河步道作為景觀帶,目前用廣告牌遮住,還在建設當中。售樓處北面即是項目主體的別墅區和高層住宅,目前別墅區還未動工,高層區從外部看見基本框架已經建好,幾乎每棟樓都有塔吊正在施工。目前,區域內在售的旭輝依云灣,于2018年12月26日開盤,推出約209平方米、總價約1100萬元/套的房源,開盤當天去化約九成;中國鐵建青秀城項目也即將清盤,剩余幾套建面約170平方米的毛坯現房,均價約37000-38000元/平方米。對于央璽來說,似乎一切都是利空。

香蕉视频app??同樣的情況也出現在保利·首創丨頌項目上,在拿地溢價率高達296%的事實面前,今年何去何從是個問題。這塊周浦地王樓板價為43600元/平方米,比當時周邊新房售價還要高。如果扣除地塊上不能變現的5%的保障房與15%的自持面積,實際樓板價已經高達55000元/平方米。目前,項目周邊二手房陽光城麗景灣PLUS網上顯示價格為49500元/平方米左右、中駿柏景灣價格均為49042元平方米、陽光城麗景灣價格則在44000元/平方米左右。而2月初,同為周浦板塊的頤盛御中環開盤,住宅房源均價為60400元/平方米。

??穩中求勝

??當然,2016年的地王們也并未全軍覆沒。

??融信世紀江灣、首創禧瑞里、保利象嶼公園悅府這三個樓盤,目前來說,日子過得還是算舒服的。

??融信世紀江灣已于2018年10月15日開盤,均價約92340元/平方米。目前整個項目全部清盤,無房源可售。但后續還將推出約57套聯排別墅房源,戶型建面約170平方米。而融信2016年7月拿地時的樓板價約為52840元/平米,溢價率為139%。

??首創禧瑞里、保利象嶼公園悅府雖然還未取證,但這兩家當初的樓板價與溢價率都比較合理。首創禧瑞里樓板價為28530元/平方米,溢價率為108%;保利象嶼公園悅府樓板價為22625元/平方米,溢價率126.25%。目前,首創禧瑞里周邊在售房源均價為60000元/平方米左右,保利象嶼公園悅府的周邊在售房源均價約為40000元/平方米。根據這兩個樓盤的周邊項目均價來看,兩者的拿證難度并不大,且未來的價格空間都很大。

??而這一切也都得益于開發商當初理性的拿地價格,以及近兩年來項目周邊的市政基礎建設的不斷改善。

香蕉视频app??2019年,這些曾經的地王們,誰會真正邁出第二步、第三步、第四步……目前仍然不得而知。畢竟選擇低價入市,代表著割肉;但選擇等待政策松動,在如今“房住不炒”的大基調下,操盤難度可想而知。而對于還有一部分至今未規劃、未完工的2016年地王們來說,他們又還能繼續拖多久呢?

香蕉视频app??“面粉”貴過“面包”,恐怕仍然是大部分“地王”不得不面對的市場現實。

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  • 積極財政要加力提效。
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  • 3月6日上午,十三屆全國人大二次會議廣東代表團在首都大酒店舉辦媒體開放日活動。
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  • 3月6日上午,國家發展改革委相關負責人圍繞“大力推動經濟高質量發展”這一主題,回答了記者提問。
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