樓市新政兩周年:告別混沌 重拾理想

胡蓮2019-03-28 09:54:20來源:北京青年報

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??倏忽之間,2017年“317新政”和“326新政”兩年了。

香蕉视频app??回頭來看,樓市新政擊碎了既有的市場邏輯,在一片混沌之中,新的秩序重新慢慢建立起來。

??所謂混沌理論,是指:“事物的原始狀態是一堆看似毫不關聯的碎片,但是這種混沌狀態結束后,這些無機的碎片會有機地匯集成一個整體”。

香蕉视频app??限競房,是帶來混沌的觸發因子。2016年下半年,北京推出了“限房價、競地價”的土地出讓模式,即對該地塊房屋均價進行事前限定,且購買后5年不得出售。當年10月底,海淀區永豐產業基地3宗地塊以平均銷售限價5.34萬元/平方米的價格出讓,而大興區黃村鎮的地塊平均銷售限價則為5.58萬元/平方米。

??限競房的深遠影響,在彼時并未被市場各方充分認知。按照2016年熱得發燙的市場狀況,業內人士認為:既然房價鎖死,而周邊二手房價格水漲船高,那這種房源一旦面世,勢必造成瘋搶,“不愁賣”。

香蕉视频app??但限競房的數量快速增加,結合“317新政”的巨大威力,舊的市場邏輯迅速進入混沌狀態。開發商很快意識到:當大量限競房同步入市,價格預期不再上漲,恐慌性購房不再出現,房子怎么賣?購房人也很快意識到:可挑選的房源原來如此之多,如此同質化,房價預期如此穩定,那何必急于出手?

??混沌狀態,還意味著品質方面的路徑選擇之惑:在“不愁賣”時期,房價地價之間的薄利,理所當然導致“減配”,“差不多就行”;而當市場銷售陷入慘淡,此時重提品質是否為時已晚?

??混沌狀態下,以“限競房”為主體的北京樓市,交易慘淡。2015年3月18日至2017年3月17日兩年間,成交套數為98399套,而2017年3月18日至2019年3月14日成交套數為50643套,調控前兩年比調控后兩年減少48.53%,存量房卻增加了近兩萬套。從簽約金額看,合計簽約金額為3586億,同比下調了25%。連續2年市場成交量處于低迷狀態。

香蕉视频app??其中,限競房入市26000余套,但實際真實銷售比例只有40%,網簽只有20%左右。數據顯示,截至目前,北京限價房供應了300萬平方米,而按照出讓土地面積計算,還有590萬平方米等待入市,合計2019年入市的限價房有望超過6萬套。

香蕉视频app??用混沌理論回溯北京樓市新政兩周年,可以清晰地看到,在混亂的新舊交替過程中,新的市場秩序正在建立起來:大量同質化產品,將需要比拼最基本的商品邏輯——“物美價廉”,而原有的“物以稀為貴”的壟斷商品邏輯則一去不復返。

??按照混沌理論的一個重要原則:能量永遠會遵循阻力最小的途徑。尋找北京樓市新秩序下的“阻力最小途徑”,就是重拾人居理想,就是要讓地段、產品、服務這些最本質的因素再次成為房地產開發的追求。

??打消品質之慮,方能“質勝2019”,這應當是當下市場的共識。

香蕉视频app??盡管銷售遭遇瓶頸,但不難發現,那些深耕區域價值,在有限的預算空間里,把戶型優化做到最佳,把社區品質完美呈現在購房人面前,在服務上挖掘更多可能的項目,還是能先人一步,截流客戶。對2019年的買房人而言,這樣的市場,當然是最接近理想狀態的市場。

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