[易居研究院]中國百城居住用地成交報告

2020-02-04 11:05:55

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-02-04
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:易居研究院

??2020年2月3日,上海易居房地產研究院發布《2019年中國百城居住用地交易年度報告》。報告認為,2019年全年,全國100個城市居住用地成交面積為62309萬平方米,同比增長6.2%。觀察2019年年初累計居住用地成交面積同比增速曲線,可以看出,全年形成了三個階段,其中1-7月份為升溫階段,8-11月份為降溫階段,而12月份繼續回暖。總結來看,全年居住用地交易市場的波動,和住宅庫存面、土地市場政策、房企資金面、房企經營目標等都有較為密切的關系。

香蕉视频app??觀察近9年數據,可以看出,中國百城居住用地市場呈現了三輪比較明顯的周期特征。其中第三輪周期為2018-2019年。2018年樓市政策面繼續收緊,同時三四線城市樓市也開始降溫,進而拖累了居住用地的交易,全年增速收窄至3.1%。2019年一二線城市土地交易市場略顯強勢,拉升了這條曲線,全年增速擴大至6.2%。2020年是否會延續這個趨勢,至少從目前來看,面臨很多阻力和不確定性。

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香蕉视频app??圖  近9年全國100城居住用地成交面積年度增速

??數據來源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

香蕉视频app??報告對2020年1月中國百城居住用地的供應情況進行分析。從土地供應的規律和具體情況看,1月份供應的土地往往會在2月份完成交易。換句話說,受新冠肺炎事件的沖擊和2月份嚴厲管控,2020年1月份的土地供應明顯會受到影響。即便有部分土地在1月份已經成交,其在2月份也難以進行開工或展開相關工作。

香蕉视频app??統計顯示,2020年1月份全國100個城市中,至少有45個城市有明確供地計劃,即有土地公開掛牌等情況,此類城市后續需要防范新冠肺炎事件對土地市場的沖擊。另外從城市結構上看,二線城市的供地規模較大,占比也比較高,比如在統計的32個二線城市中,有19個城市有明確的供地計劃。而部分三四線城市因為1月份的重心在于刺激返鄉置業需求,所以土地供應節奏較慢、規模也不大,但土地市場的負面效應會在2月份暴露出來。

香蕉视频app??從具體城市來看,2020年1月,武漢和蘇州居住用地供應規模較大,分別為358萬平方米和189萬平方米。武漢此次預計管控時間將長于全國其他城市,所以土地市場面臨的沖擊也會更大。而蘇州是此次新冠肺炎事件后首個出臺延遲復工政策的城市,類似土地供應和交易計劃自然也會受到干擾。在統計表中,徐州成為居住用地供應規模最大的三四線城市,其面臨的風險也需要警惕。雖然本報告中的徐州城市口徑是包括相關縣城的,但即便剔除縣城數據,直接以市轄區口徑進行統計,徐州在2020年1月居住用地供應規模也達到了103萬平方米,依然屬于供地規模較大的城市,相關風險需要防范。

香蕉视频app??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從土地市場的周期角度看,2019年中國百城居住用地交易市場正逐漸走出2018年的降溫通道,有微小復蘇的可能。但因為2020年1月份新冠肺炎事件,相關邏輯、分析和判斷需要做調整。至少從目前來看,“停售令”和“停工令”會導致房企資金面壓力增大,土地投資、交易和開工等會明顯受到影響。土地市場是否有調整,關鍵看2020年第一季度的疫情控制情況和宏觀經濟政策,以及房企的銷售情況和投資意愿。目前基本上可以判斷,2020年第一季度,居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖,很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善,那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。

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