[克而瑞]細數2019年那些“涼涼”的土地

2020-02-04 10:50:13

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-02-04
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??2019年雖然商品房市場上行慣性仍在,但土地市場已經先一步迎來了變化,房企購置土地面積同比大幅下滑,土拍熱度也持續低位。在“三穩”日漸下沉、疊加信貸收緊的行業大環境中,地塊底價成交、流拍成為土地市場中的常見現象。

??在此背景下,為了給各城市土地市場“測溫”,本文首先對2019年的土地市場進行了宏觀測評,然后在研究各城市市場熱度分化情況的基礎上,分析流拍、底價成交土地的共性特征;并進一步聯系典型城市,來具體分析土地市場供求雙方的價格預期差距,以此探尋土地流拍的內生原因及發展趨勢,為企業年度發展計劃的制定提供參考,最后對流拍和底價成交的典型地塊進行特征總結,并對典型城市未來土地市場做出趨勢性預判。

??01 市場綜述:市場下半年土拍熱度趨冷  溢價率探底、流拍率回高位

??2019年,土地市場的指標變化比行業整體來的更快一些。與依舊保持上漲的商品房成交金額不同,房企購置土地面積已經先行進入下行通道,2019年,在三四線市場景氣回落,房價增速放緩的情況下,土地市場成交規模也停止了上升趨勢,全年土地購置面積2.58億平方米,同比下降11%,再度進入下行通道。

香蕉视频app??反應市場熱度的溢價率、流標率等指標持續走弱,2019年的最后四個月,土地溢價率均低于10%,重新回到了歷史低點。底價成交的現象也愈發常見,特別是下半年,受銀根快速收緊、土地出讓條件變化的影響,越來越多的土地以底價成交,如11、12月,均有超過六成的土地在以底價成交。同時,土地流拍現象也在下半年明顯加劇,下半年來的流拍率基本都在12%以上。雖然隨著流拍現象的增多,部分城市加大了優質宅地供應,但資金層面仍然緊張,并且僅有少部分城市降低競拍門檻,房企拿地積極性并沒有明顯提升,年末流拍率仍然在高位。

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??02 城市表現:典型城市地市“冰火兩重天”  合肥流拍與高溢價齊現

香蕉视频app??土地成交建面在減少的同時,成交結構也發生了相應變化。受自然資源部4月份出臺的分類調控政策影響,多數住宅消化周期較高的三四線城市減少了土地供應;另一方面也和三四線城市樓市表現平平有關,多數房企對一二線土地的關注度明顯提升。就全年數據來看,一、二線城市2019年的成交量比例達到24%,較2018年提升了2個百分點。不過,從底價成交比例和流拍率來看,這些城市地市卻呈現“冰火兩重天”。

香蕉视频app??對128個城市底價成交的土地占比進行統計分析,結果發現,青島、鄭州等城市土地底價成交的占比均超85%,土地市場陷入一潭死水;不過,部分城市土地市場仍然存在暖意,福州、溫州、石家莊等12個城市底價成交比例均低于3成,合肥、太原等城市底價成交比例甚至不足10%。

??而結合流拍率來看,較為有意思的是,石家莊、合肥這樣的“高熱”城市,土地流拍率超過20%,排在前列,成為流拍的“重災區”。究其原因,以合肥為例來看,合肥流拍地塊往往有較多的配建要求,而在資金緊張、市場下行雙重壓力下,品牌房企對高要求配建用地有較大抗性,同時2019年8月合肥又有土拍新政出臺,合肥的土地市場降溫明顯,多宗地塊撤牌、流拍。

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??03 特征分析:高單價地塊更受市場關注  底價成交占比較小、流拍率也更低

??那么,這些底價、流拍土地分別有什么共性特征呢?接下來,香蕉视频app從規模、總價、單價、區位等多個方面來分析底價成交土地和流拍土地的特征。

香蕉视频app??1、底價成交:在低總價、低單價土地中,底價成交同樣常見

??首先,就底價成交情況來看,在銀根收緊下,高價地塊由于需要比較大的資金來撬動,因此往往以底價成交。但并不是越便宜的地越好賣,低總價、低單價的偏遠地塊底價成交現象均較為普遍,如總價在小于5億元、單價在小于2000元/㎡的地塊,多于三分之二的土地都以底價成交。究其原因,主要是因為低總價土地意味著可開發規模普遍較小,低單價意味著區位比較差,在當前在房價上升速度趨緩、融資難度高企的情況下,房企難以在房地產開發中獲得足夠的發展紅利,自然拿地意愿也不高。

香蕉视频app??反倒是單價較高(1-2萬元/平方米)、總價適中(2-20億元)的地塊關注者更多,這些地塊大多位于一二線城市的優質區域,如廣州增城、杭州蕭山余杭、南京江北新區、寧波鄞州等,板塊競爭適當充分或價值已部分兌現、地塊體量適中,是土地競拍者真正的“心頭好”。

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??2、土地流拍:高單價、高總價地塊反而流拍率較低

??與底價成交情況不同,就流拍情況來看,高單價、高總價地塊流拍率較低,如總價在50億元以上的地塊流拍率僅為7%,低總價、高單價地塊流拍率較高。

香蕉视频app??一方面,是因為高總價地塊與城建發展全局的關聯度更高,地方主管部門更加重視;另一方面,高單價也意味著這些地塊的往往位于一二線城市的優質區域,土地價值相對較高,房企拿地意愿也比較強烈,因此流拍率相應也更低一些。而低總價、高單價地塊如總價在2億元以下,樓板底價高于1萬元/㎡的地塊,流拍率高達24%。這類地塊大多來自與義烏、金華、臺州等浙江三線城市,均為分割為小體量的低密住宅或商辦用地,且區位相對一般,相似供應較多,而市場需求相對有限,流拍率較高也在情理之中。典型如金華前倉鎮供應了14幅宅地,現狀被農田包圍,結果全部流拍。

??但最值得關注的,還是總價在20-50億元,樓板底價在0.8-1萬元/㎡的地塊,也是流拍的“重災區”。這類地塊大多是二線城市近郊的大體量宅地,相關出讓條件較為嚴苛,拿地性價比較低,如武漢商務、天津2019-14等地塊均在此列。

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??04 總結:地價越便宜越不被看好  濟南、保定等城市仍可繼續觀望拿地機會

香蕉视频app??經過上文對2019年來重點監測城市底價成交及流拍地塊的出讓底價、樓面底價、出讓規模、以及區位特征等指標進行梳理,能夠得出:盡管當前融資仍然保持高度收緊,但條件優質的高總價地塊仍然能夠成功出讓,反而是那些地價比較低的土地更容易遭遇流拍。

??而就城市層面來看,在128個城市中香蕉视频app結合各城市的地市成交規模、市場熱度等選定了40個較為典型的城市,并以各城市的流拍率、底價成交率、2019年下半年月度流拍率變化為主要指標,結合房地價差、土拍附加條件嚴苛程度等其他因素對其做出了評價。整體而言,大部分城市當前都存在一定的拿地機會,僅有少部分城市如長春、濟南、保定、肇慶等則仍需觀望。

??分能級來看,一線城市出于控房價的目的調控政策仍然從嚴,實際上土地出讓門檻不斷提升,除廣州外,其他三市的房地價差都在縮小。2019年下半年由于土地流拍頻發,北京、上海、廣州等均降低了土地出讓門檻,但隨著年末土地流拍的逐漸緩解,土地供應有了一定的保障,政府也難以再下調地塊出讓門檻,反而會因控制地市過熱而提升出讓門檻、增加競拍條件。因此,當前可擇機抄底優質地塊。

??二線城市則出現明顯分化,杭州、蘇州、南京等熱點城市在大規模的購房需求保障下土地市場一直表現較好,拿地風險相對較小;合肥、南寧、武漢、成都等此前熱度比較高的城市經歷了下半年市場的降溫后,政府應對流拍迅速調整了供地策略,當前市場上不乏一些“性價比高”的優質地塊,房企可擇優錄取;而長春、濟南、石家莊等地年末流拍不降反升,可見政府與市場仍需要磨合,當前可繼續觀望。

香蕉视频app??重點關注的三四線城市分化同樣顯著,大部分城市如佛山、東莞、無錫、常州等均可擇優拿地,但對于保定、肇慶、清遠等城市,當前并不建議進入拿地。雖然這些城市享有規劃概念釋放的利好,長遠來看市場前景相對大多數三四線城市而言仍然比較好,但近兩年這些城市的樓市表現不佳,如保定房價出現明顯回調,拿地盈利空間縮窄,因此仍然需要觀望。

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